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Haus

Ge­bäude­ver­si­che­rung 


90% der Versicherungssumme in der Gebäudeversicherung sind falsch

 

Zu geringe Versicherungssummen sind bei der Ge­bäude­ver­si­che­rung ein großes Risiko
Viele Unternehmer haben unwissentlich ihre Gebäude zu gering versichert. Das kann drastische Folgen haben und sogar existenzbedrohend sein.

Wer unterversichert ist, bleibt auf Kosten sitzen.


Es war ein schwerer Sturm, der über die nordrhein-westfälische Stadt mit ihrer Papier-Recyclingfirma fegte. Am Morgen danach musste der Mittelständler feststellen, dass das Dach seiner 100 mal 300 Meter langen Produktionshalle stark beschädigt war.

Doch der größte Schock kam ein paar Wochen später. Da schrieb die Versicherung, dass sie nicht mal die Hälfte des Schadens regulieren würde. Der Grund: Die Versicherungssumme im Vertrag sei viel zu niedrig bemessen. Statt der 500.000 Euro, die im Vertrag angegeben waren, hätten es 1,27 Millionen Euro sein müssen.

Die Recyclingfirma ist ein Beispiel für viele, warnt der Bundesverband der Sachverständigen für das Versicherungswesen (BVSV). „Bei der Erstellung von Gutachten stellen wir fest, dass für rund 90 Prozent der Gebäude, die im Besitz von Kommunen oder Unternehmen sind, eine zu niedrige Versicherungssumme bei der Ge­bäude­ver­si­che­rung angegeben wurde“, erläutert Karl-Heinz Rohlfing, Fachbereichsleiter Sachverständigenwesen beim BVSV.

Das bestätigen auch Assekuranzen. „In vielen Fällen entspricht die Versicherungssumme nicht dem Versicherungswert“, beobachtet beispielsweise Marc Steinbrecher, Leiter Sach-Firmen Vertrag bei der VHV-Versicherung. Bei der Gothaer wiegelt man hingegen ab und spricht von „Einzelfällen“. Doch auch Carsten Fuchs, Fachanwalt für Versicherungsrecht bei Kunz Rechtsanwälte in Koblenz bestätigt, dass Unterversicherung bei seiner rechtlichen Tätigkeit eine „große Rolle“ spielt.


Ein häufiger Grund für die falschen Versicherungssummen ist: „Anpassungen oder Neubewertungen von wertsteigernden An- oder Umbauten finden oft keine Berücksichtigung, da Kunden es versäumen, die Versicherer über diese Gefahrenerhöhungen oder Veränderungen zu informieren“


So war es auch bei der Recyclingfirma. Der Versicherungsvertrag wurde 1982 aufgesetzt, als die erste Halle mit einer Länge von 50 Metern gebaut wurde. Dass die Halle zwei Jahre darauf um weitere 50 Meter verlängert wurde, wurde der Versicherung hingegen genauso wenig mitgeteilt wie der weitere Einbau von Büro- und Sanitärräumen sowie einer Brandmeldeanlage.

Vorsicht bei Vertragsübernahme

Eine weitere Fehlerquelle entsteht, wenn das Gebäude einem Vorbesitzer abgekauft wird. In diesem Fall gehen bestehende Wohngebäudeversicherungsverträge des Voreigentümers auf den neuen Besitzer über.

Unsere Erfahrung zeigt, dass dabei oftmals die Verträge aus Praktikabilitätsgründen beibehalten werden und die Versicherungssummen von den Erwerbern in Ermangelung eines entsprechenden Pflichtbewusstseins nicht hinterfragt werden.Hatte der Vorbesitzer eine zu niedrige Summe vereinbart, bleibt auch der neue Besitzer unterversichert.

Das kann sich jedoch bitter rächen. Bei einer zu niedrig vereinbarten Versicherungssumme droht im Versicherungsfall ein – teilweise deutlicher – Abzug wegen einer Unterversicherung, der im Einzelfall existenzbedrohend sein kann.


Einige Versicherer wie die Gothaer räumen sich in ihren Geschäftsbedingungen sogar das Recht ein, komplett vom Vertrag zurückzutreten und damit gar keine Leistungen zu zahlen, wenn der Versicherungsnehmer auf eine vorherige Beratung verzichtet hat und die Versicherungssumme zu niedrig angesetzt hat.


Auf Kulanz sollte niemand hoffen, Ge­bäude­ver­si­che­rungen zählen zu den Policen, mit denen die Assekuranzen viele Jahre Verluste gemacht haben. Erst seit zwei Jahren decken die Kosten die Schadensaufwendungen.

Auch der Mittelständler aus NRW mit seiner Recyclingfirma zahlt nun teures Lehrgeld. Eine Einigung steht noch aus. Sein Policenanbieter wird ihm aber voraussichtlich die Dachreparatur nur im Verhältnis der vereinbarten Versicherungssumme zum tatsächlichen Wert der Halle erstatten.

Denn der alte Vertrag bot noch keinen Unterversicherungsverzicht. Neuere Ge­bäude­ver­si­che­rungen haben diesen Schutz häufig eingebaut. Doch Vorsicht, das bedeutet nur, dass der Anbieter bis zur angegebenen Versicherungssumme nicht nachrechnet. Das kann für Teilschäden reichen, aber nicht für einen Totalschaden.

„Wert 1914“ relevant

Üblich ist es, die Versicherungssumme nach dem „gleitenden Neuwert“ zu berechnen. Dabei wird der Betrag ermittelt, das Gebäude an Ort und Stelle wiederaufzubauen, zu den Baukosten des Jahres 1914 in Goldmark. Dieser „Wert 1914“ wird dann mithilfe des ständig fortgeschriebenen Baukostenindexes auf das aktuelle Jahr berechnet.


Oft wird behauptet, dass beim „gleitenden Neuwert“ eine Unterversicherung nicht auftreten kann. Das stimmt nicht ! Dazu muss die Versicherungssumme bei Vertragsabschluss einmal zutreffend ermittelt worden sein.

Und genau daran hapert es. In der Regel werden die Baukosten bis heute meist anhand der Bruttogrundfläche ermittelt. Dabei würden unter anderem die Geometrie des Gebäudes, besonders teure Baumaterialien, Brandwände oder Einbauten wie Sanitäranlagen vernachlässigt. Gerade diese Elemente treiben die Wiederaufbaukosten jedoch in die Höhe.

Der Fachmann plädiert dafür, eine echte Neuwertermittlung in Anlehnung an die Vorschrift DIN 276 zu machen. Diese Norm dient auch zur Ermittlung von Architekten- oder Ingenieurhonoraren.

Die alten Rechnungen des Bauträgers heranzuziehen, um den „Wert 1914“ auszurechnen, ist keine Alternative. Jeder Bauherr wisse, dass oftmals ein Teil der Bauarbeiten schwarz abgerechnet wird. Auch so kann also eine zu niedrige Versicherungssumme berechnet werden.

Private Gebäudeeigentümer sind im Allgemeinen nicht in der Lage, den ortsüblichen Neubauwert von Gebäuden ohne sachkundige Hilfe selbst zu ermitteln. Das kann ein Makler sein, der nämlich für seine Beratung haften muss.

Idealerweise sollte in regelmäßigen Abständen eine Prüfung der Objekte erfolgen. Eines sollten Unternehmer in jedem Fall lieber nicht tun, ihre Ge­bäude­ver­si­che­rung allein über das Internet abschließen.

Wir erstellen für Ihre Gebäude individuelle Gebäude-Reporte

Die Versicherungssumme wird aus amtlichen Daten und anerkannten Normverfahren ermittelt. Der PDF-Gebäude Report nennt alle herangezogenen Daten - die automatisch ermittelten genauso wie die manuell angegebenen Ausbau- und Ausstattungsmerkmale. Kartenansicht, Luftbild und Gebäudeumrisse ergänzen die Dokumentation und ermöglichen einen einfachen Abgleich mit den realen Verhältnissen. Angegeben werden auch die Berechnungsverfahren. Standardwerte werden erläutert und sind damit auch für unsere Kunden nachvollziehbar.

REGIONALFAKTOREN


Die Baukosten-Niveaus differieren innerhalb Deutschlands um über 40%. Unsere Bewertung weist deshalb zusätzlich einen regionalisierten Versicherungswert inklusive Regionalfaktor aus. Die Regionalfaktoren werden aus Daten der statistischen Landesämter abgeleitet und berücksichtigen Inseln so wie Besonderheiten in Ballungsgebieten. Die Regionalfaktoren bilden regionale Preisstrukturen der Bauwirtschaft auf Gemeindeebene ab.


ZÜRS–HOCHWASSERGEFÄHRDUNGSKLASSE
GEBÄUDESCHARF.
3 Gebäude = 3 ZÜRS–Hochwassergefährdungsklassen

Exklusiv von uns erhalten sie eine direkt auf das Gebäude aufgelöste ZÜRS–Hochwassergefährdungsklasse. Das bedeutet, die ZÜRS–Hochwassergefährdungsklasse ist nicht auf die Adresse, sondern auf das Gebäude aufgelöst.

Unsere Bewertung bestimmt für jedes einzelne Gebäude innerhalb einer Adresse die ZÜRS–Hochwassergefährdungsklasse.

Die Gebäudebewertung erstellen wir für unsere Mandanten kostenlos.



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